Hoy estaba leyendo
ésta noticia del pasquín de turno y no me sorprendía, por más que dicho medio tratara de inducir cierta sorpresa y posterior indignación en el que la leyera, bah, como ya nos tiene acostumbrados. De cualquier manera voy a hablar de la noticia después, primero esto.
Resulta que para Agosto debería renovar el contrato de alquiler del departamento en el que vivo, éste fue más o menos el diálogo que tuve con M. (mejor no pongo el nombre por las dudas), de la inmobiliaria cuando fui a pagar la última vez, o sea, el sábado 6/3 fue.
M: César, todo bien en el departamento?
C: Si, todo bien, ningún problema, salvo los murciélagos, bah, si se quiere, pero ya me hice amigo de algunos.
M: jajajaj... se siguen metiendo?
C: Nah, fueron esas dos veces nomás.
En eso le entrego los papeles del departamento como ser el recibo de expensas y facturas pagas de servicios públicos (son muy ordenados, algo que me gusta) y sigue la charleta:
M: uhh... ya falta poco para terminar el contrato...
C: Si, la verdad que sí, cómo pasa el tiempo.
M: La idea de renovar ya sabés que está, sino le digo a G. (la dueña del departamento) que compre en el lugar al que quieras ir y listo jajaja.
C: jajaja... tan así es?
M: Y sí, no hay mucha gente confiable que digamos.
C: Uh, qué mala suerte, no pensé que fuera así.
La charla siguió un poco más hasta que firmé el recibo y me fui. Me tomé un taxi para luego almorzar con mi viejo y seguir el día.
La cuestión es que el tema que toca la noticia es un tema interesante, la noticia básicamente da a entender que "al parecer" los precios de los inmuebles son inalcanzables y que los inquilinos no pueden acceder a la vivienda propia por esa razón, al parecer (?). En general la noticia u opinión hace cuentas que son al pedo leer porque ya las conocemos todos prácticamente, sin embargo,
hay un par de cuentas a las que se hace mención que me gustaría abordar con un poquito más de detenimiento y sacar alguna idea como para usar en alguna eventual negociación de contrato. Cito:
"Si se considera que la renta anual de un alquiler es del orden del 6%, para un departamento de 80.000 dólares (un tres ambientes usado), el alquiler sería de $ 1.552." Primero, 80.000 U$S un tres ambientes usado??? ajajaja cada vez más a la mierda se están yendo, un mundo lleno de burbujas! (este es tema para otro post) Segundo, un 6% supongo que está bien como para dejar un promedio asi que seguimos con ese número, supónganse que quieren alquilar un dos ambientes, en... Congreso digamos, en
ésta página pueden ver los precios de los alquileres. El precio de los alquileres para departamentos de dos ambientes por Congreso está como $1.200 promedio, el precio de venta para departamentos de dos ambientes por Congreso está como U$S 65.000 promedio, a tipo de cambio de hoy, $3,88, serían algo así como $252.200. Con estos números hagamos unas cuentas y saquemos algunas ideas.
Si el promedio de renta anual para el dueño que alquila su inmueble es del 6%, entonces por año debería ganar, según los números que establecimos, algo así como $15.132, que por mes serían $1.261 (en el ejemplo del pasquín sería U$S 80.000 x $3,88= $310.400 x 6% = $18.624/12 meses = $1.552 por mes). Habría que discutir si la renta anual mencionada incluye gastos e impuestos, de cualquier manera, ese valor mensual sería un piso, incluir gastos e impuestos encarecería el valor y ya de por sí, $1.261 por mes por un dos ambientes usado no es una buena opción, al menos no lo es sin negociar antes. Cuál es el problema entonces? Está en la renta que quiere percibir el dueño? No, el porcentaje está bien, de hecho, es un poco más bajo del que debiera en la opinión de este joven profesional. Está en el tipo de cambio? Que encarece el valor de la propiedad, del cual surge el valor para determinar el monto del alquiler? Yo creo que no, porque el tipo de cambio es un valor conocido, con lo cual, hay que adecuarse al mismo de cualquier manera (siempre en el caso de manejarse en divisa, que es como se manejan los precios finales de los inmuebles), entonces, yo creo fervientemente que el problema está en el precio de venta de los inmuebles propiamente. Este tema será tocado en otra oportunidad con mayor detenimiento, pero dejemos esta idea para decir que ante una eventual negociación sobre el contrato de alquiler,
una buena idea sería preguntar cómo es que se llegó al monto del alquiler, si finalmente se les menciona el camino descrito entonces pueden cuestionar la veracidad con la cual se estableció el valor de venta del inmueble, que, como se sabe, es altamente controversial, esto puede dar a que se baje el valor del inmueble para la negociación y por ende, baje el monto del alquiler. Asimismo pueden estimar, antes de una negociación, cuánto debería ser para ustedes un monto razonable a la hora de alquilar, tanto para el porcentaje de renta del dueño, el monto del alquiler y el valor de venta del inmueble. he dejado otros puntos a tener en cuenta como expensas y servicios pero lo principal siempre será el alquiler. Para jugar es necesaria la creatividad, lo importante es saber de dónde salen esos valores de alquiler que vemos en los clasificados, por eso si queremos atacar la raíz de un problema, en este caso es el valor del inmueble.
