29 mar. 2010

Alquiler o muerte?

Hoy estaba leyendo ésta noticia del pasquín de turno y no me sorprendía, por más que dicho medio tratara de inducir cierta sorpresa y posterior indignación en el que la leyera, bah, como ya nos tiene acostumbrados. De cualquier manera voy a hablar de la noticia después, primero esto.

Resulta que para Agosto debería renovar el contrato de alquiler del departamento en el que vivo, éste fue más o menos el diálogo que tuve con M. (mejor no pongo el nombre por las dudas), de la inmobiliaria cuando fui a pagar la última vez, o sea, el sábado 6/3 fue.

M: César, todo bien en el departamento?
C: Si, todo bien, ningún problema, salvo los murciélagos, bah, si se quiere, pero ya me hice amigo de algunos.
M: jajajaj... se siguen metiendo?
C: Nah, fueron esas dos veces nomás.

En eso le entrego los papeles del departamento como ser el recibo de expensas y facturas pagas de servicios públicos (son muy ordenados, algo que me gusta) y sigue la charleta:

M: uhh... ya falta poco para terminar el contrato...
C: Si, la verdad que sí, cómo pasa el tiempo.
M: La idea de renovar ya sabés que está, sino le digo a G. (la dueña del departamento) que compre en el lugar al que quieras ir y listo jajaja.
C: jajaja... tan así es?
M: Y sí, no hay mucha gente confiable que digamos.
C: Uh, qué mala suerte, no pensé que fuera así.

La charla siguió un poco más hasta que firmé el recibo y me fui. Me tomé un taxi para luego almorzar con mi viejo y seguir el día.

La cuestión es que el tema que toca la noticia es un tema interesante, la noticia básicamente da a entender que "al parecer" los precios de los inmuebles son inalcanzables y que los inquilinos no pueden acceder a la vivienda propia por esa razón, al parecer (?). En general la noticia u opinión hace cuentas que son al pedo leer porque ya las conocemos todos prácticamente, sin embargo, hay un par de cuentas a las que se hace mención que me gustaría abordar con un poquito más de detenimiento y sacar alguna idea como para usar en alguna eventual negociación de contrato. Cito: "Si se considera que la renta anual de un alquiler es del orden del 6%, para un departamento de 80.000 dólares (un tres ambientes usado), el alquiler sería de $ 1.552." Primero, 80.000 U$S un tres ambientes usado??? ajajaja cada vez más a la mierda se están yendo, un mundo lleno de burbujas! (este es tema para otro post) Segundo, un 6% supongo que está bien como para dejar un promedio asi que seguimos con ese número, supónganse que quieren alquilar un dos ambientes, en... Congreso digamos, en ésta página pueden ver los precios de los alquileres. El precio de los alquileres para departamentos de dos ambientes por Congreso está como $1.200 promedio, el precio de venta para departamentos de dos ambientes por Congreso está como U$S 65.000 promedio, a tipo de cambio de hoy, $3,88, serían algo así como $252.200. Con estos números hagamos unas cuentas y saquemos algunas ideas.

Si el promedio de renta anual para el dueño que alquila su inmueble es del 6%, entonces por año debería ganar, según los números que establecimos, algo así como $15.132, que por mes serían $1.261 (en el ejemplo del pasquín sería U$S 80.000 x $3,88= $310.400 x 6% = $18.624/12 meses = $1.552 por mes). Habría que discutir si la renta anual mencionada incluye gastos e impuestos, de cualquier manera, ese valor mensual sería un piso, incluir gastos e impuestos encarecería el valor y ya de por sí, $1.261 por mes por un dos ambientes usado no es una buena opción, al menos no lo es sin negociar antes. Cuál es el problema entonces? Está en la renta que quiere percibir el dueño? No, el porcentaje está bien, de hecho, es un poco más bajo del que debiera en la opinión de este joven profesional. Está en el tipo de cambio? Que encarece el valor de la propiedad, del cual surge el valor para determinar el monto del alquiler? Yo creo que no, porque el tipo de cambio es un valor conocido, con lo cual, hay que adecuarse al mismo de cualquier manera (siempre en el caso de manejarse en divisa, que es como se manejan los precios finales de los inmuebles), entonces, yo creo fervientemente que el problema está en el precio de venta de los inmuebles propiamente. Este tema será tocado en otra oportunidad con mayor detenimiento, pero dejemos esta idea para decir que ante una eventual negociación sobre el contrato de alquiler, una buena idea sería preguntar cómo es que se llegó al monto del alquiler, si finalmente se les menciona el camino descrito entonces pueden cuestionar la veracidad con la cual se estableció el valor de venta del inmueble, que, como se sabe, es altamente controversial, esto puede dar a que se baje el valor del inmueble para la negociación y por ende, baje el monto del alquiler. Asimismo pueden estimar, antes de una negociación, cuánto debería ser para ustedes un monto razonable a la hora de alquilar, tanto para el porcentaje de renta del dueño, el monto del alquiler y el valor de venta del inmueble. he dejado otros puntos a tener en cuenta como expensas y servicios pero lo principal siempre será el alquiler. Para jugar es necesaria la creatividad, lo importante es saber de dónde salen esos valores de alquiler que vemos en los clasificados, por eso si queremos atacar la raíz de un problema, en este caso es el valor del inmueble.

5 comentarios:

Conta Dora dijo...

Creo que el valor locativo se da por algo simple "oferta y demanda". Con el boom de construcciones en Cba, disminuyó el valor de los alquileres de algún modo...
Un departamento que antes de la crisis se alquilaba por 600 pesos (3 dormitorios, 2 baños, dependencia de servicio, living y cocina, con impuestos y expensas incluidas), ahora se alquila en 1600 (con todo incluido).
Si ves el costo de vida, como las expensas subieron (de 60 pesos en el 2001 a $300 hoy)... los alquileres subieron en menor medida que el tipo de cambio...
O sea, el propietario del departamento, ve reducido su poder adquisitivo también (así como al inquilino tampoco le aumentaron el sueldo en la misma medida del aumento del valor del dolar).
Y sobre El Sr. X que invierte en un departamento para con su renta recuperar el valor de compra, me parece una boludez... porque lo recuperará en 15 o 20 años (aparte del costo de compra, hay que tener en cuenta el valor del dinero en el tiempo).
Mejor, que se vaya de viaje!!
Quizás sea una pelotudez mi opinión... pero la dije! :P

Besos!

PS: el CPCECABA tiene blog! jajaja! Salgo en algunas fotos de ahí

César dijo...

En Capital el alquiler aumenta junto con las expensas, van de la mano y el aumento ha estado por encima del aumento del salario real, de ahí que es un quilombo alquilar.

No entendi lo de "los alquileres subieron en menor medida que el tipo de cambio...".

No creo que los dueños de los departamentos o inmuebles intenten recuperar el valor de compra porque no tiene sentido como bien decís Conta, el objetivo es lograr el mejor nivel de rentabilidad con una inversión "segura" como lo es el alquiler o el mismo "ladrillo", que en épocas de burbuja como las actuales se puede vender a un precio mayor, por eso se la refiere como la mejor inversión, porque la venta suele ser rentable y el alquiler brinda el mejor porcentaje ante otro tipo de inversiones "seguras" como el plazo fijo o el mercado de divisas (que no es tan seguro que digamos).

La idea del post era la de dar una idea de cómo se puede establecer el monto de un alquiler (por eso la condición de "si finalemnte se les menciona el camino descrito", existen otras maneras claro) y a partir de allí poder negociar un monto menor de una manera más clara y definida. Si no me di a entender bien el post, disculpas, lo hice así nomás :P .

Gracias Conta por tu comentario :) .

Besos!

AGUSTIN dijo...

Bien pensado! En vez de plantarte con el precio del alquiler, arrancas tasandole la mierda que está ofreciendo, y tirandosela abajo, la pasamos por la ecuación, y en una de esas, nos sacamos un veinte por ciento de ventaja!

(y tb es cierto: el valor de los inmuebles es una burbuja, porque no hay donde poner la guita)

SirThomas dijo...

Interesante el post, Cesc.

Al post yo lo tomé como una apertura de ojos para brindarnos la posibilidad de pelear el tema del alquiler, o al menos estar mejor armados a la hora de negociarlo. Un aporte a la comunidad.

Lo de la renta del dueño, venía más a colación de la nota que disparó el post, supongo.

Los precios de los deptos es impresionante cómo subieron desde el 2001, aunque también es cierto que los momentos son otros bla bla bla bla, los alquileres tuvieron su época de suba importante pero creo que, por lo poco que investigué, están más acomodados ahora(?) y tampoco varían tanto entre un primer y segundo año de contrato. La única vez que estuve en situación de alquiler, para el segundo año (cuando aún los precios tenían bastante movilidad) nos querían aumentar bastante (no recuerdo el % exacto) asi que nos mandamos a mudar :P (por suerte teníamos a dónde, claro)

Saludos.

César dijo...

Agustín, exactamente, lo resumiste mucho mejor de lo que podría haberlo hecho yo.

Sir, en realidad los precios cayeron a un piso tremendo en 2002, a partir de 2003 cambió rotundamente, como dije, voy a hablar de ese tema en otro post, creo que en el foro hice alusión al tema en alguna ocasión, pero hace bastante y es más, al final no se dio lo que dije... Los alquileres están congelados por unas cuantas razones, pero digamos que la principal está en que las ventas de los inmuebles decayeron notablemente en este último año y el precio de venta de los inmuebles se estancó y en algunos casos cayó (de hecho, informalmente, o sea, lo que no se ve en los clasificados marca una caída de precio importante en las negociaciones), bajando de esa manera el punto de partida para establecer el monto de alquiler según lo visto en el post, de nuevo, es un tema que tocaré en un futuro no muy lejano.

La no variabilidad de un año a otro está en que informalmente se indexa o se fija el alquiler cuando en realidad no se puede hacer eso, pero es inevitable, sino sería imposible para el inquilino tener que pagar un monto variable, que siempre sube claro.

Un abrazo a ambos y gracias por comentar!!!! Sirve muchísimo.